---
title: "Гэр бүлийн гишүүдийн дундын өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийг захиран зарцуулах журам"
file-url: "ger-bul-dundyn-omch-zakhiran-zartsuulah-juram"
description: "Гэр бүлийн хамтран өмчлөх дундын үл хөдлөх хөрөнгийг хэрхэн хууль ёсоор захиран зарцуулах, бусад гишүүдийн зөвшөөрлийг яаж авах тухай хууль зүйн зөвлөмж."
keywords: ["Гэр бүлийн эрх зүй", "Дундын өмч", "Үл хөдлөх хөрөнгө", "Бичгээр өгөх зөвшөөрөл", "Өмчлөх эрх"]
category: "Гэр бүлийн эрх зүй"
date: "2026-03-13"
readTime: "6 минут"
---

Гэр бүлийн амьдралын явцад бий болсон орон сууц, хашаа байшин, газар зэрэг үл хөдлөх хөрөнгө нь ихэвчлэн гэр бүлийн гишүүдийн хамтран өмчлөх дундын өмч байдаг. Гэвч энэхүү хөрөнгийг зарах, бэлэглэх эсвэл барьцаалах үед бусад гишүүдийн зөвшөөрлийг авахгүй байх, улмаар хэлцэл хүчин төгөлдөр бус болох эрсдэл түгээмэл гардаг. Энэхүү нийтлэлээр гэр бүлийн дундын өмчийг захиран зарцуулах хууль ёсны журам болон анхаарах асуудлуудыг тайлбарлая.

## 1. Гэр бүлийн хөрөнгийн төрөл: Дундын юу, Хуваарьт уу?

Хөрөнгийг захиран зарцуулахаас өмнө тухайн хөрөнгө нь "дундын өмч" үү эсвэл "хуваарьт өмч" үү гэдгийг тодорхойлох нь хамгийн чухал юм.

### Хамтран өмчлөх дундын өмч
**[ИХ-ийн §126.1](https://legalinfo.mn/mn/detail?lawId=299&sword=хөрөнгө)**-д зааснаар гэрлэснээс хойш хамтран амьдарсан хугацаанд бий болсон хөрөнгө нь дундын өмч мөн. Үүнд:
- Гэр бүлийн гишүүдийн орлого, мөнгөн хуримтлал;
- Дундын орлогоор авсан үл хөдлөх болон хөдлөх хөрөнгө;
- Гэрлэгчдийн хэн нэгний нэр дээр байгаагаас үл хамааран гэрлэснээс хойш бий болсон хөрөнгө **[ИХ-ийн §126.2.4](https://legalinfo.mn/mn/detail?lawId=299&sword=хөрөнгө)**.

### Гэр бүлийн гишүүний хуваарьт хөрөнгө
**[ИХ-ийн §127.1](https://legalinfo.mn/mn/detail?lawId=299&sword=хуваарьт)**-д зааснаар дараах хөрөнгийг гишүүн өөрөө бие даан захиран зарцуулах эрхтэй:
- Гэрлэхийн өмнө олж авсан хөрөнгө;
- Өв, бэлэглэлийн журмаар авсан хөрөнгө;
- Амин хувийн хэрэгцээний зүйлс.

## 2. Үл хөдлөх хөрөнгийг захиран зарцуулах журам

Гэр бүлийн хамтран өмчлөх дундын үл хөдлөх хөрөнгийг (орон сууц, байшин, газар) захиран зарцуулахад хуулиар тусгай шаардлага тавьдаг.

*   **Бичгээр гаргасан зөвшөөрөл:** Гэр бүлийн гишүүдийн хэн нэг нь үл хөдлөх хөрөнгөө захиран зарцуулахдаа (худалдах, барьцаалах, бэлэглэх) гэр бүлийн насанд хүрсэн бүх гишүүний бичгээр гаргаж, нотариатаар гэрчлүүлсэн зөвшөөрлийг заавал авна **[ИХ-ийн §128.2](https://legalinfo.mn/mn/detail?lawId=299&sword=зөвшөөрөл)**.
*   **Хүчин төгөлдөр бус хэлцэл:** Дээрх зөвшөөрлийг аваагүй хийсэн хэлцэл нь хууль бус бөгөөд хүчин төгөлдөр бус байна **[ИХ-ийн §128.3](https://legalinfo.mn/mn/detail?lawId=299&sword=хэлцэл)**.
*   **Хувьчлагдсан орон сууц:** Төрийн өмчийн орон сууцыг хувьчилж авсан бол тухайн сууцыг захиран зарцуулах харилцааг мөн Иргэний хуулийн 126-130 дугаар зүйлд заасны дагуу зохицуулна **[ОСХтХ-ийн §25.1](https://legalinfo.mn/mn/detail?lawId=438&sword=сууц)**.

```mermaid
flowchart TD
    A[Үл хөдлөх хөрөнгө] --> B{Өмчийн төрөл}
    B -->|Хуваарьт| C[Бие даан шийдэх]
    B -->|Дундын| D[Зөвшөөрөл авах]
    D --> E[Насанд хүрсэн гишүүд]
    E --> F[Бичгээр гаргах]
    F --> G[Нотариатаар гэрчлэх]
    G --> H[Улсын бүртгэлд бүртгэх]
    H --> I[Хэлцэл дуусах]

3. Иргэний хийх ёстой практик алхамууд

Хэрэв та гэр бүлийн дундын өмчлөлийн орон сууцаа зарах эсвэл барьцаалж зээл авах гэж байгаа бол дараах алхмуудыг дагаарай:

1. Өмчлөх эрхийн гэрчилгээг шалгах: Гэрчилгээ дээр хэдэн хүн өмчлөгчөөр бүртгэгдсэнийг харах. Хэрэв зөвхөн таны нэр дээр байсан ч гэрлэснээс хойш авсан бол дундын өмч гэдгийг санаарай.
2. Гэр бүлийн гишүүдийн хурлыг хийх: Хөрөнгийг захиран зарцуулах талаар харилцан тохиролцох ИХ-ийн §128.1.
3. Нотариат дээр очих: Насанд хүрсэн бүх гишүүд өөрийн биеэр иргэний үнэмлэхтэйгээ очиж, зөвшөөрлийн хуудас дээр гарын үсэг зурж, нотариатаар батлуулна.
4. Улсын бүртгэлд хандах: Зөвшөөрөл болон бусад баримт бичгийг үндэслэн Улсын бүртгэлийн ерөнхий газарт эрхийн шилжилтийг бүртгүүлнэ.
5. Хүүхдийн эрхийг хамгаалах: Хэрэв өмчлөгч дунд хүүхэд байгаа бол түүний эрх ашгийг хохироохгүй байх үүргийг асран хамгаалагч хүлээнэ ГБтХ-ийн §72.1.2.

4. Шүүхийн практик ба анхаарах тохиолдлууд

Шүүхийн практикт гэр бүлийн хөрөнгө болон үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлтэй холбоотой дараах нийтлэг маргаанууд гардаг:

• Барьцаалагчийн зөвшөөрөл: Үл хөдлөх хөрөнгө нь банкны барьцаанд байгаа тохиолдолд өмчлөх эрхийг шилжүүлэхэд барьцаалагчийн зөвшөөрөл зайлшгүй шаардлагатай байдаг. Үүнийг аваагүй тохиолдолд улсын бүртгэл хийхээс татгалзах нь хууль ёсны болохыг шүүх тогтоосон байдаг. Тогтоол #944
• Газар эзэмших эрх: Газар эзэмших хүсэлтийг түрүүлж гаргасан, эсвэл хууль ёсны дагуу эрхээ баталгаажуулсан этгээдийн эрх давуу байдаг. Хэрэв газар эзэмших эрх дуусгавар болсон бол түүнийг захиран зарцуулах эрхгүй болно. Тогтоол #936, Тогтоол #958
• Захиргааны актын маргаан: Засаг даргын захирамжаар олгосон газар өмчлөх эрх нь бусдын эрхийг зөрчсөн бол захиргааны хэргийн шүүхээр хүчингүй болгох үндэслэл болдог. Тогтоол #998

5. Дүгнэлт

Гэр бүлийн дундын өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгө нь зөвхөн гэрчилгээ дээр нэр нь байгаа хүний өмч биш, харин гэр бүлийн бүх гишүүдийн хамтын эрх ашгийг агуулж байдаг. Тиймээс:

• Дундын өмчийг захиран зарцуулахдаа насанд хүрсэн гишүүн бүрийн нотариатаар гэрчлүүлсэн зөвшөөрлийг заавал авах;
• Хөрөнгийн эрхээ гэрээгээр зохицуулах боломжтойг ашиглах ИХ-ийн §132.1;
• Маргаан гарсан тохиолдолд шүүхэд хандаж дундын хөрөнгөөс өөрт ногдох хэсгийг тогтоолгох эрхтэй ИХ-ийн §130.3 гэдгийг санаарай.

Хууль тогтоомжийг зөв мөрдөх нь таны гэр бүлийн өмч хөрөнгө болон эрх зүйн аюулгүй байдлын баталгаа болно.